개인회생 주택담보대출: 집 있을 때 개인회생 경매·별제권과 채무 한도

정보 기준일: 2026년 10월 22일

개인회생 신청 요건과 비용은 개인회생 신청자격과 절차에, 압류가 언제 풀리는지는 개인회생 통장압류 해제에 정리했습니다. 관련 문서는 개인회생 문서 모음에 있습니다.

집이 있어도 개인회생을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 개인회생은 정기적인 수입이 있으면서 파산 원인이 있거나 생길 염려가 있는 급여소득자·영업소득자가 신청하며, 채무 한도는 담보부 개인회생채권 15억원, 그 밖의 개인회생채권 10억원입니다. 저당권 등으로 담보된 주택담보대출은 담보부 채권 한도에 들어갑니다^[1].

다만 개인회생은 청산가치 보장 원칙이 적용되어, 변제기간 동안 갚는 금액이 재산을 처분해 갚는 경우보다 많아야 합니다^[2]. 집의 가치에서 담보대출을 뺀 순재산이 크면 그만큼 변제금이 늘어납니다.

주택담보대출은 개인회생에서 어떻게 처리되나요?

담보가 있는 채권은 별제권부 채권입니다. 별제권자는 담보권을 행사해 변제받고, 그래도 남는 부족액에 대해서만 개인회생절차에서 권리를 행사합니다^[3].

구분	처리 방식
담보로 회수되는 부분	개인회생 변제계획 밖에서 담보권 행사로 회수
담보로 부족한 부분(예정부족액)	담보 평가액을 넘는 피담보채권액을 개인회생채권으로 보고 변제계획 작성
인가 후 부족액 미확정 시	회생위원이 예정부족액에 해당하는 변제금 지급을 잔여채권 확정 때까지 유보

표는 인천지방법원 민원상담 사례를 옮긴 것입니다^[3].

개인회생 중 집이 경매로 넘어가나요?

개시결정이 나면 회생재단 재산에 대한 담보권 설정과 담보권 실행 경매가 중지·금지됩니다. 그러나 이 효과는 변제계획 인가결정일이나 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지만 이어집니다^[4]. 인가 뒤에는 담보권자가 경매를 진행할 수 있으므로, 집을 지키려면 주택담보대출을 따로 계속 갚을 방법을 마련해야 합니다.

인가결정으로 효력을 잃는 것은 개인회생채권에 기한 강제집행·가압류·가처분이고, 담보권 실행 경매의 중지는 인가결정일까지로 따로 정해져 있다는 점이 다릅니다^[4]. 일반 강제집행의 처리는 통장압류 해제 문서를 참고하세요.

집을 지키며 개인회생하는 방법이 있나요?

서울회생법원은 2019년 1월 신용회복위원회와 협약을 맺고 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램을 시범 실시했습니다. 시가 6억원 이하 주택을 가진 채무자가 서울회생법원에 개인회생을 신청하면, 신용회복위원회를 통해 담보채권자와 주택담보대출 채무재조정에 합의하고 그 내용을 변제계획에 반영할 수 있습니다^[5].

항목	내용
대상	시가 6억원 이하 주택 보유, 서울회생법원 개인회생 신청자
재조정 내용	연체이자 감면, 이자율 인하, 거치기간·상환기간 연장(전부 또는 일부)
효과	재조정된 이자를 매월 갚는 동안 주택 소유권 유지
주의	매월 이자를 일정 기간 이상 연체하면 담보채권자가 강제집행 가능

법원은 이자 상환액 일부를 해당 지역 평균 전세금에 월세 전환율을 곱한 금액 한도에서 생계비에 반영할 예정이라고 밝혔습니다^[5]. 현재 운영 여부와 다른 회생법원 적용은 신청 법원에 확인하세요.

개인회생 전 주택 경매를 미룰 방법은?

금융회사 대출이라면 2024년 10월 시행된 개인채무자보호법도 확인할 만합니다. 금융위원회는 전입신고 후 실제 거주하는 시세 6억원 이하 주택은 연체 후 최대 6개월 동안 경매가 유예된다고 안내했습니다^[6]. 또 원금 3천만원 미만 연체 채무자가 채무조정을 요청하면 절차가 끝날 때까지 해당 주택의 경매 신청이 제한됩니다. 자세한 내용은 채권추심 대응에 정리했습니다.